Skatt när man säljer hus – så räknar du ut den

Hur mycket skatt betalar man när man säljer hus?

Vid försäljning av en privatbostadsfastighet, till exempel en villa eller ett småhus, är skatten 22 procent av vinsten. Skatten beräknas alltså inte på hela försäljningspriset. En vinst på 150 000 kronor ger 33 000 kronor i skatt, före hänsyn till andra kapitalinkomster, kapitalutgifter och kapitalförluster. Se Skatteverkets information om försäljning av småhus.

Vid förlust får 50 procent av förlusten dras av inom kapitalbeskattningen. Det är inte samma sak som att skatten minskar med 50 procent: förlustavdraget påverkar underskottet av kapital, och skattereduktionen beror även på övriga kapitalposter. Skattereduktionen är 30 procent av underskottet upp till 100 000 kronor och 30 procent av 100 000 kronor plus 21 procent av den överskjutande delen.

Reglerna i artikeln gäller privatbostadsfastigheter. Ett hus eller en annan fastighet som inte räknas som privatbostad kan omfattas av andra regler.

Så räknar du ut skatt på husförsäljningen

Börja med att räkna fram vinsten. Skatteverkets grundformel är:

Försäljningspris – försäljningsutgifter – inköpspris – förbättringsutgifter + tidigare uppskov = vinst

På den vinst som återstår beräknas skatten som 22 procent. En mer detaljerad sammanställning ser ut så här:

Om vinsten exempelvis är 150 000 kronor blir skatten 33 000 kronor. För en fastighet som har fåtts genom gåva, arv, testamente eller bodelning övertas den tidigare ägarens inköpspris. Bouppteckningsvärdet ska inte användas som inköpspris.

Vilka kostnader får man dra av vid försäljning av hus?

Avdragsgilla försäljningsutgifter minskar vinsten och därmed skatten. Exempel är:

• mäklararvode och annan försäljningsprovision,
• advokatkostnader,
• värdering och besiktning,
• dolda fel-försäkring,
• energideklaration,
• resor i samband med försäljningen,
• kostnader för homestyling.

Avdragsrätten beror på kostnadens koppling till försäljningen och Skatteverkets villkor. Städning, flyttning och trädgårdsskötsel är inte avdragsgilla försäljningsutgifter. Det gäller inte heller inköp av möbler, växter eller prydnads- och inredningsföremål.

Spara fakturor, kvitton och annat underlag för både försäljningen och renoveringarna. Dokumentationen behövs för att kunna visa hur du har räknat om Skatteverket frågar.

Förbättringsutgifter och schablonavdrag vid husförsäljning

Med schablonavdrag vid husförsäljning avses i det här sammanhanget inte 5 000-kronorsgränsen för förbättringsutgifter. För fastigheter som köpts före 1952 kan inköpspriset i vissa fall beräknas schablonmässigt till 150 procent av fastighetens taxeringsvärde år 1952. Regeln gäller alltså inte generellt för alla äldre hus; det belagda villkoret är att fastigheten köpts före 1952 och att övriga förutsättningar för schablonberäkningen är uppfyllda. Se Skatteverkets regler för försäljning av småhus.

Förbättringsutgifter kan omfatta nybyggnad, tillbyggnad, ombyggnad samt förbättrande reparationer och underhåll. För att få räknas med måste utgifterna under ett kalenderår sammanlagt uppgå till minst 5 000 kronor. Det är en gräns för förbättringsutgifter, inte ett schablonavdrag på försäljningspriset.

Förbättrande reparationer och underhåll får bara räknas med för försäljningsåret och de fem föregående åren. Dessutom får du bara dra av den del av utgiften som innebär att bostaden är i bättre skick vid försäljningen än när du köpte den.

Uppskov med skatt vid försäljning av hus

Uppskov innebär att beskattningen av hela eller delar av vinsten skjuts upp. Det är vinsten, inte den beräknade skatten, som utgör uppskovsbeloppet. Uppskov betyder därför att beskattningen flyttas fram, inte att den försvinner permanent.

För att få slutligt uppskov måste den sålda bostaden vara en privatbostad i Sverige eller övriga EES-området och ha varit din permanentbostad. Kravet är uppfyllt om du har varit bosatt där minst ett år närmast före försäljningen eller minst tre av de senaste fem åren före försäljningen. Läs mer i Skatteverkets förutsättningar för uppskov.

För ett fritidshus gäller samma grundläggande skatteberäkning om det är en privatbostadsfastighet. Uppskov kräver däremot permanentbostad, vilket ett fritidshus som inte varit permanentbostad normalt inte uppfyller.

Datum för uppskov vid försäljning under 2026

För försäljningar enligt köpekontrakt under 2026 gäller följande datum för ersättningsbostaden enligt Skatteverkets aktuella uppskovsregler:

Datumen gäller alltså försäljningar enligt köpekontrakt som skrivs under under kalenderåret 2026. Ersättningsbostaden behöver inte vara dyrare för att uppskov ska vara möjligt. Om den är minst lika dyr eller dyrare kan hela vinsten i princip få uppskov, begränsat av säljarens andel av uppskovstaket. Om den är billigare begränsas uppskovet genom en särskild beräkning.

Ett uppskovsbelopp måste vara minst 50 000 kronor. Taket är 3 000 000 kronor före hänsyn till säljarens ägarandel. Äger du 50 procent av fastigheten är din andel av takbeloppet 1 500 000 kronor. Se Skatteverkets information om slutligt uppskov.

Den årliga uppskovsräntan avskaffades från och med inkomståret 2021. Någon årlig uppskovsskatt tas därför inte ut från och med deklarationen 2022. Ett slutligt uppskov kan normalt behållas så länge ersättningsbostaden ägs. När den säljs eller överlåts ska uppskovet oftast återföras till beskattning.

När deklarerar man försäljning av hus?

Försäljningen deklareras året efter det år då säljare och köpare skrev under köpekontraktet. För försäljning av småhus används deklarationsbilaga K5, SKV 2105.

Skatteverkets beräkningshjälp för bostadsförsäljning kan räkna ut vinst, förlust, skatt och möjligt uppskovsbelopp. Vid komplicerade situationer kan individuell skatterådgivning vara lämplig.

Vanliga frågor

Hur räknar man ut vinst vid husförsäljning?

Utgå från försäljningspriset och dra av försäljningsutgifter, inköpspris och godkända förbättringsutgifter. Lägg därefter tillbaka tidigare uppskov som ska återföras. Den kvarvarande vinsten beskattas med 22 procent för en privatbostadsfastighet.

Betalar man skatt på hela försäljningspriset?

Nej. Skatten beräknas på vinsten, inte på hela beloppet som köparen betalar. Mäklararvode och andra avdragsgilla kostnader kan minska vinsten innan skatten räknas fram.

Hur fungerar skatt vid försäljning av fritidshus?

Om fritidshuset är en privatbostadsfastighet beskattas vinsten med 22 procent. Uppskov kräver däremot att den sålda bostaden uppfyller permanentbostadskravet, vilket ett fritidshus som inte varit permanentbostad normalt inte gör.

Kan man skjuta upp skatten vid husförsäljning?

Ja, hela eller delar av beskattningen kan i vissa fall skjutas upp om kraven för permanentbostad, ersättningsbostad och tidsfrister är uppfyllda. Uppskovet är ett uppskovsbelopp som senare normalt ska återföras när ersättningsbostaden säljs eller överlåts.

Vilket underlag behövs när man räknar ut skatten?

Spara köpehandlingar, uppgifter om lagfart och pantbrev, fakturor för förbättringar samt underlag för mäklararvode och andra försäljningsutgifter. Skatteverkets beräkningshjälp kan sedan användas för att räkna ut vinst, skatt och möjligt uppskov.