Avdrag vid husförsäljning utan kvitto
Du kan fortfarande behöva redovisa en förbättringsutgift när originalkvittot saknas, men underlaget blir viktigare. Skatteverket anger fakturor och kvitton som dokumentation och kan begära en redogörelse för utgifterna. Samla därför allt som visar vad som gjordes, när arbetet utfördes och vad du själv betalade.
Vid en vinst på en privatbostad beräknas vinsten i huvudsak som försäljningspriset minus försäljningsutgifter, inköpspris och godkända förbättringsutgifter. Skatten på vinsten är 22 procent. Ett godkänt avdrag minskar alltså vinsten som skatten beräknas på.
Det finns inget generellt schablonavdrag för renoveringar vid husförsäljning. En egen uppskattning är därför inte samma sak som ett automatiskt avdrag. Beskriv i stället utgiften noggrant och bifoga den dokumentation som finns.
Vilka förbättringsutgifter är avdragsgilla?
Förbättringsutgifter delas huvudsakligen in i två grupper:
- Ny-, till- och ombyggnad: exempelvis en tillbyggnad eller en förändring av husets planlösning.
- Förbättrande reparationer och underhåll: åtgärder som gör bostaden bättre än den var när du köpte den.
Förbättringsutgifterna måste normalt uppgå till minst 5 000 kronor under ett och samma kalenderår. För förbättrande reparationer och underhåll gäller dessutom att bara utgifter från försäljningsåret och de fem föregående åren får räknas med. Den del av arbetet som bara återställer bostaden till skicket vid köpet är inte avdragsgill inom denna kategori.
Det är den faktiska utgiften som kan räknas med. Har du fått ROT-avdrag eller annan skattereduktion måste den delen dras bort. Detsamma gäller kostnader som har ersatts genom försäkring eller annan skadeersättning; bara den del som överstiger ersättningen får tas upp.
Förbättringsutgifter utan kvitto: vilken dokumentation hjälper?
När kvittot saknas bör du bygga en samlad redogörelse i stället för att förlita dig på ett enda dokument. Underlag som kan beskriva utgiften är till exempel:
| Underlag | Vad det kan visa |
|---|---|
| Bankutdrag | Att en betalning har gjorts till en bygghandel, leverantör eller hantverkare. |
| Faktura eller offert | Vilken åtgärd som planerades, vem som utförde den och vilket belopp som angavs. |
| Fotografier | Vilken förändring som gjordes och hur bostaden såg ut före eller efter arbetet. |
| Mejl och annan kommunikation | Datum, omfattning och kontakt med hantverkare eller leverantör. |
| Hantverkarintyg | Uppgifter om arbete som faktiskt utförts, om hantverkaren kan bekräfta det. |
Gör en tidslinje med årtal eller datum, åtgärd, material, arbetskostnad och betalningssätt. Markera vad som är dokumenterat och koppla varje post till de underlag du har kvar. Skatteverket anger inte i det kontrollerade underlaget någon generell godkännandegrad för bankutdrag, foton, intyg eller kostnadsuppskattningar. Underlagen bör därför ses som stöd för helheten, inte som en garanterad ersättning för ett kvitto.
Har du inget kvitto kvar kan du ändå beskriva kostnaden och omständigheterna i deklarationen, men beloppet måste kunna förklaras. Ta inte med värdet av eget arbete och blanda inte ihop materialkostnad med en uppskattad arbetsinsats.
Avdrag för eget arbete vid husförsäljning
Värdet av ditt eget arbete är inte avdragsgillt vid husförsäljning. Det gäller även om arbetet har höjt husets värde och även om du kan uppskatta hur många timmar du lagt ned.
Materialkostnader som du själv har betalat kan däremot ingå i förbättringsutgifterna, även när du utfört arbetet själv. Dokumentera därför materialinköp separat från arbetet. En betalning till en hantverkare kan räknas med som faktisk utgift, förutsatt att åtgärden i övrigt uppfyller reglerna.
Andra avdrag när du säljer hus
Förutom förbättringsutgifter kan vissa kostnader som hör direkt till försäljningen dras av. För ett småhus kan det exempelvis handla om:
- mäklararvode
- advokatkostnader
- värdering och besiktning
- dolda fel-försäkring
- energideklaration
- vissa försäljningsresor
Även vissa kostnader för homestyling kan vara avdragsgilla, bland annat konsultation, fotografering, möbelhyra och tillfällig magasinering. Kostnaden måste då höra ihop med försäljningen.
Städning, flyttning och trädgårdsskötsel är inte avdragsgilla försäljningsutgifter. Inte heller inköp av möbler, växter eller prydnads- och inredningsföremål får dras av som försäljningskostnad. En renovering, exempelvis målning eller tapetsering, ska i stället bedömas enligt reglerna för förbättringsutgifter och inte automatiskt som en försäljningsutgift.
Hus och bostadsrätt: vad gäller för avdragen?
Vid försäljning av ett småhus redovisar du försäljningen på blankett K5. Försäljningen deklareras året efter det kalenderår då köpare och säljare skrev under köpekontraktet.
För privatbostadsrätt gäller också gränsen på minst 5 000 kronor per kalenderår för förbättringsutgifter. Förbättrande reparationer och underhåll får räknas med för försäljningsåret och de fem föregående åren.
En viktig skillnad är vem som har haft utgiften. Vid bostadsrätt får du inte dra av arbeten eller kostnader som bostadsrättsföreningen har betalat. Det som föreningen bekostat är alltså inte din förbättringsutgift. Vid arv, gåva, testamente eller bodelning kan tidigare ägares förbättringsutgifter i vissa fall räknas med. Därför behöver du ta hänsyn till hur bostaden förvärvades, inte bara till vem som betalade den senaste renoveringen.
Så påverkar avdragen skatten vid husförsäljning
Beräkningen utgår i huvudsak från:
| Del i beräkningen | Exempel på vad som ingår |
|---|---|
| Försäljningspris | Priset som står i överlåtelsen. |
| Minus försäljningsutgifter | Mäklararvode, besiktning och andra godkända försäljningskostnader. |
| Minus inköpspris | Det belopp som hör till förvärvet, med eventuella särskilda regler i äldre fall. |
| Minus förbättringsutgifter | Godkänd ny-, till- eller ombyggnad samt förbättrande reparationer och underhåll. |
Skatten är 22 procent av vinsten för en privatbostad. Ett avdrag på 10 000 kronor minskar därför inte skatten med 10 000 kronor; det minskar den vinst som skatten beräknas på. Beloppet måste dessutom uppfylla reglerna för typ av åtgärd, kalenderår och faktisk utgift.
Uppskov är separat från renoveringsavdrag
Uppskov är inte ett alternativt avdrag för förbättringsutgifter utan ett sätt att skjuta upp beskattningen av hela eller delar av vinsten. För att få uppskov måste villkoren vara uppfyllda, bland annat att den nya bostaden är en godkänd ersättningsbostad. Det kan exempelvis vara ett småhus, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt.
Att kvitton saknas ändrar inte reglerna för uppskov. Först beräknas vinsten utifrån de avdrag som kan godtas. Därefter prövas uppskov enligt de separata villkoren.
Checklista inför deklarationen
- Samla kvitton, fakturor, kontoutdrag, offerter, fotografier och mejl.
- Gör en tidslinje över renoveringar och andra förbättringar.
- Sortera kostnaderna per kalenderår och kontrollera 5 000-kronorsgränsen.
- Separera materialkostnader från eget arbete.
- Räkna bort ROT-avdrag, annan skattereduktion och försäkringsersättning.
- Kontrollera att reparationer och underhåll ligger inom försäljningsåret och de fem föregående åren.
- Redovisa försäljningsutgifter separat från förbättringsutgifter.
- Använd K5 när det är ett småhus som säljs och lämna en tydlig redogörelse för kostnaderna.
För framtida renoveringar blir deklarationen enklare om du sparar dokument digitalt, fotograferar före och efter arbetet och antecknar datum, åtgärd och kostnad medan projektet pågår.
Vanliga frågor
Kan jag få avdrag vid husförsäljning utan kvitto?
Det kan vara möjligt att visa en förbättringsutgift med annan dokumentation, till exempel bankutdrag, faktura, offert, fotografier och kommunikation. Skatteverket anger fakturor och kvitton som dokumentation och kan begära en redogörelse. Det finns däremot inget generellt schablonavdrag som automatiskt ersätter ett saknat kvitto.
Vilka avdrag får man göra när man säljer hus?
Du kan i huvudsak dra av godkända förbättringsutgifter och kostnader som hör direkt till försäljningen. Försäljningsutgifter kan exempelvis vara mäklararvode, besiktning, energideklaration och dolda fel-försäkring. Städning, flyttning, trädgårdsskötsel och privata inköp får inte dras av som försäljningsutgifter.
Finns det ett schablonavdrag vid husförsäljning?
Något generellt schablonavdrag för renoveringar vid husförsäljning är inte belagt i Skatteverkets underlag. Avdraget ska i stället bygga på faktiska förbättringsutgifter som kan beskrivas och styrkas.
Får jag göra avdrag för eget arbete?
Nej. Värdet av din egen arbetsinsats är inte avdragsgillt. Material som du själv har betalat kan däremot räknas med om renoveringen uppfyller övriga krav.
Kan tidigare ägares renovering räknas med?
Vid arv, gåva, testamente eller bodelning kan tidigare ägares förbättringsutgifter i vissa fall räknas med. Det är alltså inte alltid bara den nuvarande ägarens utgifter som är relevanta.
När ska husförsäljningen deklareras?
Ett småhus deklareras året efter det kalenderår då säljare och köpare skrev under köpekontraktet. För småhus används blankett K5.
Kan jag få uppskov om kvitton saknas?
Uppskov prövas enligt egna regler och är separat från avdrag för förbättringsutgifter. Du måste bland annat uppfylla villkoren för en godkänd ersättningsbostad. Saknade kvitton gör inte ett renoveringsavdrag godkänt, men frågan om uppskov bedöms enligt uppskovsreglerna.
Läs Skatteverkets regler om försäljning av småhus och ägarlägenhet, och kontrollera även informationen om blankett K5.
Inga kommentarer än