Tomträttsavgäld i Stockholm: så beräknas kostnaden

Vad betyder tomträtt och tomträttsavgäld i Stockholm?

Tomträtt innebär att du får använda mark som ägs av någon annan, i praktiken med en ställning som påminner om en markägares. För nyttjandet betalar tomträttshavaren en årlig tomträttsavgäld till markägaren. I Stockholm är Stockholms stad markägare i många fall.

För en villa betalas avgälden normalt separat av fastighetsägaren. I en bostadsrättsförening är det föreningen som betalar avgälden. Kostnaden påverkar då föreningens ekonomi och kan få betydelse för månadsavgifterna. Därför ska tomträttsavgälden ingå i kalkylen när du jämför bostäder med och utan ägd mark.

Reglerna skiljer sig mellan småhus, flerbostadshus och kommersiella tomträtter. Stockholms stads information om tomträtt och arrende beskriver de aktuella beräkningsgrunderna.

Hur beräknas tomträttsavgäld i Stockholm?

För flerbostadshus anger Stockholms stad en avgäldsränta på 3,25 procent på 30 procent av markens värde. Avgälden anges för bostadsdelen i kronor per kvadratmeter bruttoarea. Kommersiell bruttoarea värderas separat inför en reglering.

För småhustomträtter används i stället markens taxeringsvärde. Procentsatsen beror på avgäldsperiodens längd:

En generell procent av bostadens pris ger alltså inte rätt tomträttsavgäld. För ett småhus behövs bland annat markens taxeringsvärde och uppgift om avgäldsperiod. För ett flerbostadshus spelar markvärde, bruttoarea och fastighetens användning roll. Stockholms stad fastställer avgälder för bostäder, skolor och förskolor genom beslut av kommunfullmäktige.

Tomträttsavgäld och avgäldsperioder

Stockholms stads normala avgäldsperiod är tio år. Staden tillämpar även tjugoåriga avgäldsperioder för småhustomträtter. När perioden löper ut kan avgälden omregleras enligt reglerna för den aktuella tomträtten. Stadens riktlinjer anger tio år som normalperiod för tomträttsupplåtelser, medan informationen om tomträtt även beskriver tjugoåriga perioder för småhus.

För småhus finns särskilda begränsningar vid omreglering. Den maximala höjningen är 18 000 kronor per år vid en tioårig avgäldsperiod och 19 400 kronor per år vid en tjugoårig avgäldsperiod. Höjningen får dessutom aldrig överstiga 100 procent av den utgående avgälden enligt Stockholms stads beslut från 2004.

En ny småhusavgäld fasas in stegvis: 40 procent av höjningen tas ut år ett, 55 procent år två, 70 procent år tre, 85 procent år fyra och 100 procent år fem till tio. För flerbostadshus kan beräkningen och den ekonomiska effekten se annorlunda ut.

Vad händer med boendekostnaden?

Tomträttsavgälden är en löpande kostnad. För en villa syns den som en separat utgift i hushållets boendekalkyl. För en bostadsrättsförening belastar den föreningens ekonomi tillsammans med exempelvis räntor, underhåll och driftkostnader. En förändrad avgäld kan därför öka föreningens behov av ekonomisk planering och i förlängningen påverka månadsavgiften.

För att bedöma kostnaden behöver du samla uppgifterna om den aktuella avgälden, när avgäldsperioden löper ut, om en ny avgäld redan har beslutats och hur föreningen planerar för kostnaden. I en bostadsrättsförenings årsredovisning och ekonomiska plan kan uppgifter om tomträtt, avgäld och framtida kostnader ge underlag för bedömningen.

Tomträttsavgälden ska vägas in tillsammans med pris, ränta, amortering, månadsavgift och övriga boendeutgifter. Den visar däremot inte ensam hur bostadens marknadsvärde kommer att utvecklas.

Tomträtt i Stockholm: detta bör köparen kontrollera

• Den aktuella tomträttsavgälden och om den betalas av dig eller av bostadsrättsföreningen.
• När den nuvarande avgäldsperioden löper ut.
• Om tomträttsavtalet gäller en tioårig eller tjugoårig period.
• Om det finns beslut om ny avgäld eller en stegvis höjning.
• Hur föreningen beskriver avgälden i årsredovisning och ekonomisk plan.
• Vilka kostnader ett eventuellt friköp skulle innebära.

För ett flerbostadshus behöver du även förstå hur avgälden räknas för bostadsdel och eventuell kommersiell del. Be om relevanta uppgifter i skrift när de påverkar köparkalkylen, så att belopp och tidpunkter kan jämföras med uppgifterna i avtalet och föreningens handlingar.

Kan man friköpa en tomträtt?

I de flesta fall kan innehavare av småhustomträtt köpa loss tomten. Det kallas friköp och innebär att den löpande tomträttsavgälden försvinner, men att köparen behöver betala ett större engångsbelopp. En intresseanmälan görs till Stockholms stads exploateringskontor. Vid friköp tillkommer kostnader för lagfart och inskrivningsmyndighetens expeditionsavgifter. Stadens information om friköp beskriver processen.

Stockholms stads årsredovisning för 2023 angav ett friköpspris för småhus på 50 procent av marktaxeringsvärdet. För flerbostadshus bedöms friköp från fall till fall. Någon generell friköpsnivå för flerbostadshus eller fritidshus bör därför inte läggas in i en kalkyl utan ett aktuellt besked för den berörda tomträtten.

Friköp kan alltså ta bort den löpande avgälden, men kräver finansiering av engångsbeloppet och de tillkommande kostnaderna. Kontrollera därför priset och villkoren med Stockholms stad innan du räknar på ett köp eller ett beslut om friköp.

Om parterna inte kommer överens om avgälden

Om tomträttshavaren och markägaren inte kan enas om en ny avgäld kan frågan prövas i domstol. Det är inte en vanlig överklagan av ett kommunalt beslut. Domstolen ska i stället fastställa ett skäligt belopp för det enskilda fallet.

Högsta domstolen slog den 24 april 2025 fast att tomträttsavgäld ska bestämmas genom en skälighetsbedömning när parterna inte kan komma överens. I ett mål om en bostadsrättsförening på Gärdet i Stockholm bedömdes en avgäldsränta på 1,75 procent vara rimlig för den aktuella perioden. Domstolen framhöll också att bedömningen kan ta hänsyn till att boende inte ska drabbas av alltför drastiska kostnadsökningar. I ett tidigare mål utgick Mark- och miljööverdomstolen från 3 procent för en bostadsrättsförening i Stockholms innerstad.

Avgörandena innebär inte att 1,75 eller 3 procent automatiskt gäller för alla tomträtter. Bedömningen görs utifrån omständigheterna i det specifika fallet. Läs mer i Högsta domstolens avgörande om tomträttsavgäld och Mark- och miljööverdomstolens dom.

Vanliga frågor om tomträttsavgäld i Stockholm

Hur mycket är tomträttsavgälden i Stockholm?

Beloppet beror på tomträttens typ och beräkningsgrund. För småhus används markens taxeringsvärde: 3,25 procent av 40 procent vid tioårig avgäldsperiod eller 3,5 procent av 40 procent vid tjugoårig period. För flerbostadshus används 3,25 procent på 30 procent av markens värde, och avgälden anges för bostadsdelen per kvadratmeter bruttoarea. Det exakta beloppet finns i tomträttens handlingar eller i Stockholms stads besked.

Vad innebär tioårig respektive tjugoårig avgäldsperiod?

Det är perioden innan avgälden omregleras. Tio år är normalperioden i Stockholm, men tjugoåriga perioder förekommer för småhustomträtter. Periodens längd påverkar när nästa omreglering kan ske och vilken beräkningsregel som används för småhuset.

Kan tomträttsavgälden höjas kraftigt?

För småhustomträtter finns tak för den årliga höjningen och en stegvis infasning. Höjningen är som mest 18 000 kronor per år vid tioårig period och 19 400 kronor vid tjugoårig period, och får inte överstiga 100 procent av den utgående avgälden enligt Stockholms stads regler. För en bostadsrättsförening måste effekten bedömas utifrån föreningens tomträtt och ekonomi.

Påverkar tomträtt möjligheten att få bolån?

Tomträttsavgälden är en återkommande kostnad som ska tas med i hushållets boendekalkyl. Det saknas däremot stöd för en generell slutsats om att banker alltid minskar bolåneutrymmet eller är mer försiktiga vid tomträtt. Lånebedömningen görs i det enskilda fallet.

Påverkar tomträtt bostadens marknadsvärde?

Tomträttsavgälden påverkar den löpande ekonomin, men det finns inte stöd för att slå fast en generell skillnad i värdeutveckling mellan tomträttsbostäder och bostäder där marken ägs. Jämför därför den faktiska avgälden, avgäldsperioden, föreningens ekonomi och villkoren för det objekt du överväger.