Amorteringsregler 2025 och 2026: vad gäller nu?
Amorteringsreglerna som gällde under 2025 har ersatts av nya regler från och med onsdag 1 april 2026. Då började lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter gälla.
Det skärpta amorteringskravet är borttaget. Grundkravet på 1 eller 2 procent beroende på belåningsgrad finns kvar. Bolånetaket vid köp har samtidigt höjts till 90 procent, medan tilläggslån begränsas till 80 procent av bostadens marknadsvärde.
| Regel | Under 2025 | Från 1 april 2026 |
|---|---|---|
| Bolånetak vid köp | 85 procent, alltså minst 15 procent kontantinsats | 90 procent, alltså minst 10 procent kontantinsats |
| Grundkrav vid belåningsgrad över 50–70 procent | Minst 1 procent per år | Minst 1 procent per år |
| Grundkrav vid belåningsgrad över 70 procent | Minst 2 procent per år | Minst 2 procent per år |
| Skärpt amorteringskrav | Extra 1 procentenhet om bolånen översteg 4,5 gånger bruttoårsinkomsten | Borttaget |
| Tilläggslån | Det tidigare regelverket gällde | Högst 80 procent av bostadens marknadsvärde |
Riksdagen beslutade om den nya lagen onsdag 4 mars 2026. Finansinspektionens tidigare föreskrifter och allmänna råd om amorteringskrav och bolånetak upphörde den 31 mars 2026.
Vad är amorteringskrav?
Amortering är återbetalning av bolånets kapitalbelopp. Den betalas utöver räntan och minskar skulden över tid. Amorteringskravet anger den lägsta amortering som lagen kräver, medan banken dessutom kan ha egna villkor efter sin kreditprövning.
Grunden för beräkningen är belåningsgraden, alltså förhållandet mellan bolånet och bostadens marknadsvärde. Enligt den nya lagen beräknas amorteringsprocenten på det högsta totala kreditbeloppet efter den senaste värderingen.
| Belåningsgrad | Lagstadgat amorteringskrav |
|---|---|
| Högst 50 procent | Inget lagstadgat krav |
| Över 50 till och med 70 procent | Minst 1 procent per år |
| Över 70 procent | Minst 2 procent per år |
Vid en belåningsgrad på högst 50 procent finns inget lagstadgat amorteringskrav. Kreditgivaren ska ändå enligt regeringens bedömning verka för amortering även på denna nivå.
Nya amorteringsregler 2025–2026: det här ändrades
Det första förslaget presenterades i juni 2025, men de slutliga reglerna började inte gälla då. Från 1 april 2026 gäller följande:
- Det skärpta amorteringskravet är borttaget. Den tidigare extra amorteringen på 1 procentenhet gällde hushåll vars samlade bostadskrediter översteg 4,5 gånger bruttoårsinkomsten.
- Bolånetaket vid köp är 90 procent. Den minsta kontantinsatsen blir därmed 10 procent av bostadens marknadsvärde.
- Tilläggslån får uppgå till högst 80 procent. Det gäller när ett befintligt bolån utökas efter bostadsköpet.
- Femårsregeln omfattar även utökat låneutrymme. Omvärdering som påverkar amortering eller låneutrymme regleras av tröghetsregeln, som beskrivs längre ned.
Syftet med förändringarna är enligt regeringen att sänka trösklarna till bostadsmarknaden och skapa bättre möjligheter att äga en bostad, samtidigt som den finansiella stabiliteten ska värnas.
När ändras bolånereglerna?
De nya bolånereglerna började gälla onsdag 1 april 2026. Det är därför missvisande att beskriva dem som ett förslag eller som regler som väntar på att träda i kraft. Från samma datum regleras amorteringskrav och bolånetak huvudsakligen genom lag.
Finansinspektionen har fortfarande tillsyn över kreditprövningen hos företag som erbjuder bolån. Banken måste alltså även fortsättningsvis bedöma om låntagaren klarar krediten. Ett högre lagligt bolånetak innebär inte att banken måste bevilja ett lån på 90 procent.
Bolånegräns och kontantinsats 2026
Vid köp av bostad får bolånet vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. På en bostad värd 3 000 000 kronor innebär det en minsta kontantinsats på 300 000 kronor.
Det tidigare bolånetaket var 85 procent, vilket krävde 15 procent i kontantinsats. För samma bostad motsvarade det 450 000 kronor. Kontantinsatsen minskar alltså med 150 000 kronor, från 450 000 till 300 000 kronor. Det är en minskning med en tredjedel räknat från den tidigare kontantinsatsen, inte en tredjedel av bostadens pris.
90-procentsgränsen gäller när bostaden köps. Ett senare tilläggslån, exempelvis när ett befintligt bolån utökas, får däremot inte ta belåningsgraden över 80 procent av bostadens marknadsvärde.
Så räknar du ut amorteringen
Först delar du lånebeloppet med bostadens marknadsvärde. Därefter använder du rätt nivå i tabellen ovan.
Exempel: 80 procents belåningsgrad
- Bostadens värde: 3 000 000 kronor.
- Bolån: 2 400 000 kronor.
- Belåningsgrad: 2 400 000 / 3 000 000 = 80 procent.
- Amorteringskrav: minst 2 procent per år.
- Årlig amortering: 2 400 000 × 0,02 = 48 000 kronor.
- Månadsamortering: 48 000 / 12 = 4 000 kronor.
Exempel: 90 procents belåningsgrad
Om samma bostad finansieras med ett lån på 2 700 000 kronor blir belåningsgraden 90 procent. Amorteringskravet är fortfarande minst 2 procent per år eftersom belåningsgraden överstiger 70 procent.
- Årlig amortering: 2 700 000 × 0,02 = 54 000 kronor.
- Månadsamortering: 54 000 / 12 = 4 500 kronor.
Vad innebär reglerna för befintliga bolån?
Ett befintligt bolån ändras inte automatiskt när det skärpta amorteringskravet tas bort. Vill du få en ändring av amorteringsvillkoren behöver du komma överens med banken om en villkorsändring.
Banken kan dessutom ha individuella amorteringsvillkor som är strängare än lagens miniminivå. De nya reglerna ändrar inte heller bolåneräntan direkt. Räntesättningen bestäms fortsatt av banken och av marknadsförhållandena.
Tröghetsregeln och möjligheten att ändra amortering
Den så kallade tröghetsregeln innebär att en omvärdering som ska påverka amorteringsbeloppet eller låneutrymmet tidigast får göras efter fem år från bostadsköpet eller från den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen eller låneutrymmet. Regeln gäller sedan 1 april 2026 även omvärdering för utökat låneutrymme.
En tidigare omvärdering kan göras om bostadens marknadsvärde har förändrats avsevärt av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder. Banken bedömer hur regeln ska tillämpas i det enskilda fallet.
Amorteringsfritt och nyproduktion
För en nyproducerad bostad får kreditgivaren medge amorteringsfrihet i högst fem år från tillträdet, om låntagaren är den som först förvärvar bostaden. Det är en möjlighet för banken, inte en automatisk rättighet för låntagaren. Kreditgivaren kan också medge ett tidsbegränsat undantag från amorteringskravet om det finns särskilda skäl under lånets löptid. Villkoren framgår av lagen om begränsning av bostadskrediter.
Vanliga frågor
Har amorteringskravet ändrats?
Ja. Det skärpta amorteringskravet är borttaget från 1 april 2026. Grundkravet på minst 1 procent vid belåningsgrad över 50 till och med 70 procent och minst 2 procent över 70 procent finns kvar.
När beslutas om nya amorteringskrav?
Riksdagen beslutade om den nya lagen onsdag 4 mars 2026. Reglerna började gälla onsdag 1 april 2026.
Vad innebär sänkt amorteringskrav?
Det innebär framför allt att den tidigare extra amorteringen på 1 procentenhet för hushåll med bostadskrediter över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten inte längre är ett lagkrav.
Gäller 10 procents kontantinsats för alla bolån?
10 procent är den minsta kontantinsatsen när en bostad köps och bolånet uppgår till 90 procent av marknadsvärdet. Vid ett senare tilläggslån är den högsta tillåtna belåningsgraden 80 procent.
Kan jag ändra amortering genom att värdera om bostaden?
Se avsnittet om tröghetsregeln ovan. Där finns femårsregeln och undantaget vid en avsevärd värdeförändring samlade.
Påverkar reglerna min bolåneränta?
Inte direkt. Banken sätter räntan utifrån sin prissättning och marknadsförhållanden. Reglerna gäller främst amortering, belåningsgränser och kreditprövning.
Inga kommentarer än