Avdrag vid husförsäljning utan kvitto
Avdrag för förbättringsutgifter kan vara möjligt även om originalkvittona saknas. Då behöver du med annat underlag kunna visa eller göra både utgiften och förbättringen sannolik. Exempel på sådant underlag är kontoutdrag, lånehandlingar och prisstatistik. Kostnaden måste dessutom vara en sådan förbättringsutgift som får dras av enligt reglerna.
Skatteverket gör en bedömning av uppgifterna och underlaget i deklarationen. Saknade kvitton innebär därför inte automatiskt att ett avdrag är uteslutet, men ett belopp som inte kan motiveras kan nekas.
Finns det ett schablonavdrag vid husförsäljning?
Nej, det finns inget generellt schablonavdrag för renoveringar eller förbättringsutgifter vid husförsäljning. Du kan alltså inte välja ett fast avdrag bara för att kvitton saknas. Påståendet om 50 000 kronor plus 5 procent av försäljningspriset är inte en generell Skatteverksregel.
Det finns däremot en annan schablonregel som kan blandas ihop med ett schablonavdrag. Om en fastighet köptes före 1952 kan inköpspriset i vissa fall beräknas till 150 procent av 1952 års taxeringsvärde. Regeln gäller beräkningen av inköpspriset och är inte ett avdrag för renoveringar. Läs mer i Skatteverkets information om försäljning av småhus.
Förbättringsutgifter ska i stället bygga på faktiska avdragsgilla utgifter. Det finns ingen tabell med schablonavdrag som bestäms av försäljningspriset.
Vilka renoveringar får dras av?
Förbättringsutgifter delas huvudsakligen in i grundförbättringar samt reparationer och underhåll. Indelningen påverkar både vilka kostnader som får räknas med och vilken tidsperiod som gäller.
| Typ av utgift | Vad som kan omfattas | Tidsregel |
|---|---|---|
| Grundförbättring | Nybyggnad, tillbyggnad, ombyggnad eller ny utrustning som inte funnits tidigare | Hela den avdragsgilla utgiften får räknas med |
| Reparation och underhåll | Exempelvis takbyte, dränering, fönster- och fasadreparationer, värmepanna samt renovering av kök och badrum | Försäljningsåret och de fem föregående åren |
Förbättringsutgifterna ska under ett kalenderår sammanlagt ha uppgått till minst 5 000 kronor. Gränsen gäller alltså årets totala förbättringsutgifter, inte nödvändigtvis varje enskilt inköp.
Reparationer och underhåll får bara räknas med till den del bostaden är i bättre skick vid försäljningen än när den köptes. Vid en försäljning under 2026 kan reparationer och underhåll från kalenderåren 2021–2026 omfattas av avdrag. Grundförbättringar följer andra tidsregler och ska inte automatiskt bedömas enligt femårsregeln.
Om befintligt material eller befintlig utrustning ersätts med högre standard kan utgiften behöva delas upp. En del kan då vara grundförbättring och en annan del reparation eller underhåll. Se Skatteverkets sidor om grundförbättringar och reparationer och underhåll.
Vilka underlag kan ersätta kvitton?
Kvitton och fakturor är tydliga underlag, men Skatteverket anger att utgifter också kan uppskattas med exempelvis kontoutdrag, lånehandlingar eller prisstatistik när kvitton saknas. Underlagen bör tillsammans visa vad som gjordes, när det gjordes och vilken kostnad som hör ihop med arbetet.
- Kontoutdrag: betalningar till byggfirma, hantverkare eller byggvaruhandel kan stödja uppgiften att en utgift har betalats.
- Lånehandlingar: kan ge stöd för att en renovering eller tillbyggnad har finansierats.
- Prisstatistik: kan användas för att uppskatta en kostnad när det saknas kvitto.
- Fotografier: bilder före och efter arbetet kan komplettera annan dokumentation.
- Offerter och orderbekräftelser: kan beskriva arbetets omfattning och materialet som köpts.
- Bygglov och kommunala handlingar: kan stödja uppgifter om tillbyggnad eller ombyggnad.
Ett vittnesintyg kan vara ett kompletterande underlag, men du bör inte räkna med att ett intyg ensamt räcker. Ju högre avdraget är och ju mindre övrig dokumentation som finns, desto viktigare blir en samlad och rimlig redovisning.
Egen arbetsinsats är inte en avdragsgill förbättringsutgift. Det gäller även verktyg, arbetskläder, mat och dryck. Utgifter som täckts av försäkringsersättning eller ROT-avdrag får inte dras av i den del som ersatts.
Hur räknas vinsten vid husförsäljning?
Beräkningsprincipen är att försäljningspriset minskas med inköpspriset, avdragsgilla förbättringsutgifter och avdragsgilla försäljningsutgifter. Skatteverket nämner bland annat mäklararvode, advokatkostnader, värdering, besiktning, dolda-fel-försäkring, energideklaration och vissa kostnader för homestyling som försäljningsutgifter som kan vara avdragsgilla. Bedömningen gäller den faktiska utgiften, och något generellt maxbelopp på 100 000 kronor för mäklararvode finns inte.
- Utgå från försäljningspriset.
- Dra av inköpspriset.
- Dra av förbättringsutgifter som uppfyller reglerna.
- Dra av avdragsgilla försäljningsutgifter.
- Beräkna skatt på den återstående kapitalvinsten.
Försäljning av en privatbostad beskattas normalt genom att 22 procent av kapitalvinsten tas ut i skatt. Saknade kostnadsuppgifter kan alltså påverka den beräknade vinsten, men de får inte ersättas med ett påhittat schablonavdrag. Redovisa bara belopp som du kan motivera. Skatteverkets beräkningsinformation beskriver posterna i vinstberäkningen.
Så deklarerar du när kvitton saknas
Villa, radhus, parhus, fritidshus och ägarlägenhet deklareras på blankett K5 vid pappersdeklaration. K6 gäller vid försäljning av bostadsrätt eller bostadsrättsradhus. Försäljningen ska redovisas med de kostnader och förbättringsutgifter som hör till den sålda bostaden.
Spara kvitton, fakturor och andra underlag i fem år efter det år då försäljningen deklarerades. Underlagen ska kunna visas upp om Skatteverket frågar efter dem; de behöver inte skickas med deklarationen från början. Om ett avdrag begärs för utgifter som inte har hafts kan skattetillägg bli aktuellt.
Vanliga misstag vid avdrag utan kvitto
- Att använda ett påhittat schablonavdrag: något generellt schablonavdrag för renoveringar finns inte.
- Att räkna hela betalningen som förbättring: ROT-avdrag och försäkringsersättning måste räknas bort i motsvarande del.
- Att blanda ihop underhåll och grundförbättring: klassificeringen påverkar både belopp och tidsperiod.
- Att ta med egen arbetstid: eget arbete är inte en avdragsgill utgift.
- Att ange kostnader som inte hafts: felaktiga avdrag kan nekas och skattetillägg kan bli aktuellt.
Vanliga frågor
Kan jag få avdrag vid husförsäljning utan kvitto?
Ja, om annat underlag sammantaget gör både utgiften och förbättringen sannolik. Se huvudsvaret ovan om bevisningen och redovisa bara kostnader som kan motiveras.
Vad är schablonavdrag vid husförsäljning?
Något generellt schablonavdrag för renoveringar finns inte. Regeln om 150 procent av 1952 års taxeringsvärde gäller i vissa fall inköpspriset för en fastighet som köptes före 1952, inte förbättringsutgifter.
Hur stor är 5 000-kronorsgränsen?
Förbättringsutgifterna ska under ett kalenderår sammanlagt ha uppgått till minst 5 000 kronor för att kunna dras av.
Hur länge får jag dra av reparationer och underhåll?
Reparationer och underhåll får dras av för försäljningsåret och de fem föregående åren. Kostnaden får dessutom bara räknas med till den del bostaden är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet.
Kan jag få uppskov med skatten?
Uppskov kan skjuta upp beskattningen av vinsten om du köper en ersättningsbostad och uppfyller Skatteverkets villkor. Möjligheten prövas separat från frågan om förbättringsutgifter och kvitton. Se Skatteverkets villkor för uppskov.
Inga kommentarer än